§ 1 Запрет на раскрытие информации
Вся информация, включая данные о недвижимости агента/брокера, предназначена исключительно для клиента. Клиенту категорически запрещается передавать свидетельства о собственности и информацию о собственности третьим лицам без прямого согласия агента/брокера, которое должно быть дано заранее в письменном виде. Если заказчик нарушает это обязательство и третье лицо или другие лица, которым третье лицо в свою очередь передало информацию, заключают основной договор, заказчик обязан выплатить агенту/брокеру согласованную с ним комиссию плюс налог на добавленную стоимость.
§ 2 Двойная деятельность
Агент/брокер может действовать как от имени продавца, так и от имени покупателя.
§ 3 Информация о владельце
Брокер указывает, что переданная им информация о недвижимости исходит от продавца или от третьей стороны по поручению продавца и не была проверена на точность им, агентом/брокером. Ответственность за проверку точности этой информации лежит на клиенте. Брокер, который просто передает эту информацию, не несет никакой ответственности за ее точность.
§ 4 Обязанность информировать
До заключения предполагаемого договора купли-продажи клиент (собственник) обязан выяснить у агента/брокера, указав имя и адрес предполагаемого партнера по договору, было ли знакомство с предполагаемым партнером по договору вызвано деятельностью агента. Настоящим принципал предоставляет агенту/брокеру доверенность на проверку земельного кадастра, официальных файлов, в частности, строительных файлов, а также все права на информацию и проверку по отношению к администратору WEG, поскольку они причитаются принципалу как владельцу кондоминиума.
§ 5 Замещающие и последующие операции
Клиент также обязан заплатить комиссию в соответствии с нашими согласованными комиссионными ставками в случае замены сделки. Такая заменяющая сделка имеет место, например, если принципал в связи с деятельностью, осуществляемой брокером, узнает о другой возможности заключить основной договор от своего потенциального партнера по основному договору, который был проверен агентом/брокером, или заключает основной договор с правопреемником потенциального партнера по основному договору через проверенную возможность, или приобретает проверенное имущество путем покупки вместо аренды, лизинга или наоборот. Для возникновения обязательства по уплате комиссии в случае заменяющих сделок не обязательно, чтобы сделка, являющаяся предметом комиссии, была экономически эквивалентна первоначально предполагаемой сделке в смысле требований, разработанных прецедентным правом в отношении концепции экономической идентичности.
§ 6 Возмещение расходов
Клиент обязан возместить агенту/брокеру расходы, понесенные в связи с исполнением договора (например, реклама, присутствие в Интернете, телефонные расходы, почтовые расходы, осмотр недвижимости и командировочные расходы), если договор не будет заключен.
§ 7 Ограничение ответственности
Ответственность брокера ограничивается грубой небрежностью или умышленным поведением, при условии, что клиент не понес никакого ущерба от нанесения вреда жизни, телу или здоровью в результате поведения брокера/агента. В случае легкой неосторожности агент/брокер несет ответственность только в случае нарушения своих основных договорных обязательств, выполнение которых делает возможным надлежащее исполнение договора в первую очередь и на соблюдение которых клиент может регулярно рассчитывать (так называемые кардинальные обязательства).
§ 8 Ограничение
Срок исковой давности по всем требованиям клиента к агенту/брокеру о возмещении ущерба составляет 3 года. Он начинается с момента совершения действия, в результате которого возникло обязательство по возмещению ущерба. Если в отдельных случаях законные правила об исковой давности приводят к сокращению срока исковой давности для агента/брокера, то применяются эти правила.
§ 9 Юрисдикция и место исполнения обязательств
(1) Если агент/брокер и клиент являются зарегистрированными коммерсантами в смысле Торгового кодекса Германии, местом исполнения всех обязательств и требований, вытекающих из договорных отношений, и местом юрисдикции является зарегистрированный офис брокера.
(2) Потребительский арбитраж
Европейская комиссия предоставляет платформу для разрешения споров в режиме онлайн (OS), которую можно найти здесь: http://ec.europa.eu/consumers/odr. Брокер/агент не желает и не обязан участвовать в процедуре разрешения споров в потребительском арбитражном совете.
§ 10 Положение о делимости
Если одно или несколько из вышеуказанных положений окажутся недействительными, это не повлияет на действительность остальных положений. Это также применяется, если одна часть положения является недействительной, но другая часть является действительной. Соответствующее недействительное положение должно быть заменено между сторонами положением, которое наиболее соответствует экономическим интересам договаривающихся сторон и не противоречит договорным соглашениям.
3. руководство по составлению индивидуальных договоров Свободно заключаемые договоры, так называемые индивидуальные договоры, всегда имеют приоритет над общими условиями. Поскольку договорное право брокеров пронизано принципом свободы договора, индивидуальные контракты фактически позволяют заключать любые соглашения до пределов аморальности, незаконности и злоупотреблений. Однако индивидуальные соглашения очень сложно составлять. Индивидуальный контракт должен быть предметом свободных переговоров с целью определения, обсуждения и прояснения различных интересов, идей и взглядов сторон, их формулирования и подписания по взаимному согласию.
Индивидуальные соглашения очень сложно составлять. Индивидуальное соглашение должно заключаться на основе свободных переговоров с целью выявления, обсуждения, уточнения, формулирования и подписания по взаимному согласию различных интересов, идей, представлений сторон. Это золотой компромисс, о котором нужно договариваться. При этом брокер должен сообщить своему клиенту обо всем, что обычно не дает ему права на комиссионные, но на что он хотел бы успешно претендовать по договоренности со своим клиентом. Это связано с тем, что агент/брокер обязан представить и доказать индивидуально согласованную оговорку. Он должен доказать, что переговоры по данному пункту действительно имели место, и для этого ему лучше всего подойдет свидетель, присутствовавший на переговорах. Такой случай можно проиллюстрировать на примере переговоров по субконтракту квалифицированного агента/брокера: Посредник/брокер представляет своему клиенту договор упрощенной формы, так называемый простой посреднический/брокерский договор в виде общих условий и положений и обсуждает с ним отдельные пункты, разъясняя их ему. Простая комиссия агента/брокера только запрещает клиенту привлекать других агентов/брокеров в течение срока действия договора. Затем брокер объясняет клиенту квалифицированную форму субконтракта агента/брокера, а именно, что он хотел бы, чтобы его вызвали, если клиент сам найдет заинтересованных лиц, что потенциальные покупатели будут направлены к нему, чтобы он мог успешно заключить сделку, и что он получит полную комиссию, начисляемую в случае успеха, в случае нарушения этого соглашения. Это индивидуальное соглашение должно быть передано клиенту в специальном документе вместе с периодом размышлений, который может составлять не более 2 дней. Если клиент подписывает такое соглашение, индивидуальное соглашение должно с определенной уверенностью выдерживать проверку в суде.
Индивидуальные соглашения, а не общие условия, по сути, должны заключаться в следующих случаях:
a. При заключении так называемого квалифицированного брокерского соглашения Так называемое квалифицированное брокерское/брокерское соглашение ограничивает свободу клиента брокера/брокера в той мере и в том объеме, что клиент не имеет права привлекать других брокеров/брокеров на время действия такого соглашения, а также не имеет права самостоятельно продавать недвижимость. Запрет на самоторговлю означает, что в течение срока действия квалифицированного брокерского договора только агент/брокер, заключивший договор с клиентом, имеет право доказывать и брокерить недвижимость, а клиент должен направлять всех заинтересованных лиц, которых он находит сам или которые обращаются к нему в связи с покупкой недвижимости, к назначенному им агенту/брокеру, привлекать агента/брокера, чтобы последний успешно осуществил сделку между продавцом и покупателем. Этот случай обычно сочетается с дополнительным соглашением о том, что в случае нарушения оговоренного условия о привлечении и передаче, принципал выплатит всю комиссию.
b. В случае приобретения имущества на принудительном аукционе Для обеспечения комиссионного вознаграждения брокера в случае приобретения имущества клиента на принудительном аукционе необходимо заключить индивидуальное соглашение. Это необходимо потому, что закон о посреднических/брокерских договорах предоставляет посреднику/брокеру право требовать комиссионные за доказательство или посредничество по договору (§ 652 I п. 1 BGB), но не за приобретение имущества в рамках акта суверенитета, т.е. выбивание на принудительном аукционе. Этого не меняет тот факт, что экономический результат в равной степени достигается при приобретении имущества.
c. В так называемых взаимосвязанных случаях Если клиент обещает агенту/брокеру комиссионное вознаграждение, зная об обстоятельствах, которые сами по себе не позволяют агенту/брокеру взимать комиссионное вознаграждение, то клиент должен уплатить комиссионное вознаграждение. Как правило, взаимосвязанные дела требуют успешного заключения сделки, юридически действительного нотариального договора. Однако они находят свой недостаток в причинно-следственной связи. Это связано с тем, что они обычно являются соглашениями о вознаграждении, которые, согласно воле сторон, должны быть независимы от причинной деятельности посредника/брокера в смысле § 652 I S. 1 ("в результате"). В случае такого обещания комиссии клиент осведомлен об обязательствах посредника/брокера и о том, что посредник/брокер не может получать комиссию в таких случаях.
d. В случае комиссионных обещаний, не зависящих от результатов работы Выплата комиссионного вознаграждения, не зависящего от результатов работы, противоречит руководящему принципу закона о посреднических/брокерских договорах. Это связано с тем, что агентский/брокерский договор предполагает клиента агента/брокера, который свободен в своих решениях и должен выплатить комиссионное вознаграждение только в случае успеха, т.е. при юридически действительном заключении нотариального договора. Следовательно, независимый от успеха гонорар/комиссия никогда не может быть обеспечен заранее сформулированными общими условиями, а всегда только индивидуальными соглашениями. В этом отношении существует совершенно новое решение Федерального Верховного суда от 12.10.2006, номер дела III ZR 331/04, в котором Федеральный Верховный суд разъяснил, что заявление клиента о том, что в любом случае продажи дома агенту/брокеру будет выплачено вознаграждение/комиссия, может представлять собой такое независимое от успеха обещание вознаграждения/комиссии, даже если договор в конечном итоге заключен без участия агента/брокера. Необходимым условием является то, что агент/брокер вообще что-то сделал, например, подготовил разоблачение. Только в том случае, если со стороны агента/брокера отсутствует какое-либо вознаграждение, может иметь место обещание сделать подарок, которое будет недействительным без нотариального заверения.
